Investissement locatif : simuler la rentabilité avant d'acheter (méthode et exemple chiffré)

Vous connaissez le loyer affiché sur l'annonce. 850 € par mois, 10 200 € par an, un prix qui « sort » à 6 % brut. Ce chiffre ne vous dit rien de ce que le bien fera réellement sur votre compte une fois le notaire, la copropriété, la taxe foncière, un mois de vacance et l'impôt passés. Une simulation d'investissement locatif sérieuse existe pour combler exactement cet écart : entre le rendement de la vitrine et l'argent qui reste à la fin de l'année.

L'enjeu n'est pas académique. Vous achetez avec un crédit, donc avec un effet de levier — et un levier se dose avec des chiffres, pas à l'instinct. Voici la méthode complète pour bâtir une simulation réaliste avant achat, du brut au net-net, avec les hypothèses à ne pas oublier et un exemple chiffré déroulé jusqu'au cash-flow mensuel.

Ce que « rentabilité » veut dire (et pourquoi le brut ne décide de rien)

Trois chiffres portent le même nom mais racontent trois histoires différentes. Confondre les deux premiers est l'erreur qui fait acheter des biens décevants.

Rentabilité brute : le filtre d'entrée, rien de plus

La formule de base d'une simulation d'investissement immobilier est simple : loyer annuel divisé par le coût total d'acquisition, multiplié par 100. Un bien acheté 216 000 € frais inclus, loué 10 200 € par an, affiche 4,7 % brut. C'est utile pour trier une longue liste d'annonces en dix secondes. C'est tout. Le brut ignore les charges, la vacance et l'impôt — autrement dit, tout ce qui creuse l'écart entre le loyer encaissé et l'argent conservé.

Rentabilité nette : on retire ce que vous ne récupérez pas

La rentabilité nette rapporte au coût total les loyers moins les charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété qui restent à votre charge, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion éventuels, provision travaux. C'est déjà beaucoup plus honnête. Un bien passe couramment de 6 % brut à 4 % net une fois ces postes soustraits.

Rentabilité nette-nette : après impôt, le seul chiffre qui engage votre trésorerie

La nette-nette intègre la dernière couche : la fiscalité. Impôt sur le revenu à votre tranche marginale plus prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus du patrimoine. C'est le rendement qui compte pour une décision, parce que c'est celui qui détermine votre cash-flow. Pour aller plus loin sur ce calcul, notre guide dédié à la rentabilité locative nette en 2026 détaille chaque poste.

Le coût total d'acquisition : la base que tout le monde sous-estime

Une simulation qui démarre du seul prix d'achat est fausse d'entrée. Le dénominateur de votre calcul, c'est le coût total réellement décaissé pour posséder et louer le bien.

• Prix d'achat : le montant net vendeur.
• Frais de notaire : généralement 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Sur un bien à 200 000 € dans l'ancien, comptez donc 14 000 à 16 000 €. Ces frais pèsent lourd sur la rentabilité et méritent leur propre analyse — voir notre article sur l'impact réel des frais de notaire sur le rendement.
• Travaux : rénovation, mise aux normes, rafraîchissement. À intégrer avant achat, jamais après coup.
• Frais d'agence à l'achat, s'ils sont à votre charge.
• Ameublement si vous louez en meublé (LMNP) : lit, cuisine équipée, mobilier. Un poste de plusieurs milliers d'euros qu'on oublie systématiquement.

Reprenons l'exemple publié par les outils de simulation : un bien à 200 000 € plus 16 000 € de frais de notaire donne un coût total de 216 000 €. C'est ce 216 000 € — pas le 200 000 € — qui sert de base à tous vos ratios.

Estimer les loyers : partez de la réalité du marché, pas de l'annonce

Le loyer que vous retenez dans la simulation doit être un loyer de marché, hors charges, tenable dans le temps. Pas le haut de la fourchette espéré par le vendeur. Deux réflexes utiles : consultez les observatoires locaux des loyers via l'ANIL et vérifiez si votre commune applique un encadrement des loyers en zone tendue, ce qui plafonne mécaniquement votre recette.

Dans notre exemple, 850 € par mois hors charges donnent un loyer annuel potentiel de 10 200 €. Retenez bien le mot « potentiel » : c'est le maximum théorique, avant que la vraie vie ne s'en mêle.

Les hypothèses qui changent tout : vacance, charges, provision travaux

C'est ici que les simulations amateurs déraillent. Elles supposent un loyer encaissé douze mois sur douze, aucune vacance, aucun impayé, zéro entretien. Une simulation crédible fait l'inverse : elle intègre les frottements.

La vacance locative

Entre deux locataires, un logement reste vide : préavis, remise en état, recherche du suivant. Plusieurs sources de simulation retiennent une hypothèse d'environ un mois de vacance par an, soit près de 8 %, à moduler selon le marché local. Dans une grande métropole tendue, vous pouvez descendre à quelques semaines. Dans une ville moyenne à demande molle, prévoyez large.

Concrètement : sur nos 10 200 € annuels, un mois de vacance ramène les loyers réels à 9 350 € — avant même de toucher aux charges. Ce seul ajustement fait perdre près d'un demi-point de rentabilité.

Les charges annuelles non récupérables

Les postes à provisionner, avec des ordres de grandeur observés dans les simulations institutionnelles et pédagogiques :

• Taxe foncière : de 500 à 3 500 € selon la commune et le bien.
• Charges de copropriété non récupérables : de 600 à 1 500 € par an.
• Assurance PNO : de 80 à 300 € par an.
• Provision travaux et entretien : 0,5 à 1 % de la valeur du bien chaque année. Sur 200 000 €, c'est 1 000 à 2 000 € qu'il faut mettre de côté, même les années sans gros chantier.
• Frais de gestion si vous déléguez à une agence : souvent 6 à 8 % des loyers.

La méthode de Larcher pour un premier tri rapide

Besoin d'un ordre de grandeur en trente secondes ? La méthode de Larcher consiste à ne compter que neuf mois de loyer sur douze pour absorber d'un coup vacance et charges courantes. Approximatif, mais redoutablement efficace pour écarter un bien manifestement non rentable avant de sortir la calculatrice détaillée.

La fiscalité : le régime que vous choisissez pèse plus que vous ne croyez

Deux investisseurs achètent le même bien, encaissent le même loyer, et gardent des sommes différentes sur leur compte. La variable, c'est le régime fiscal.

Pour du nu, vous arbitrez entre micro-foncier (abattement forfaitaire) et régime réel (déduction des charges réelles, intérêts d'emprunt compris). Pour du meublé, entre LMNP micro-BIC et LMNP au réel, ce dernier ouvrant l'amortissement du bien — un levier fiscal souvent décisif. À votre revenu foncier net imposable s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, puis l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale.

Une simulation honnête calcule l'impôt avant l'achat, pas au moment de la déclaration l'année suivante. C'est précisément là que beaucoup découvrent trop tard qu'ils auraient dû opter pour le réel. Et un régime optimal aujourd'hui peut cesser de l'être demain : c'est le genre de bascule que WEXEOR signale par une alerte quand votre situation change, plutôt que de vous laisser la subir.

Exemple chiffré complet : du brut au cash-flow mensuel

Déroulons une simulation entière avec des hypothèses explicites. Chiffres illustratifs, à ajuster à votre situation réelle.

Les données de départ

• Prix d'achat : 200 000 €
• Frais de notaire : 16 000 €
• Travaux : 0 € (bien en bon état)
• Coût total d'acquisition : 216 000 €
• Loyer hors charges : 850 €/mois, soit 10 200 €/an potentiels

Étape 1 — Rentabilité brute

10 200 / 216 000 × 100 = 4,7 % brut. Le filtre d'entrée est passé, sans plus.

Étape 2 — On applique la vacance

Un mois de vacance ramène la recette à 9 350 €/an.

Étape 3 — On retranche les charges

Hypothèses annuelles : taxe foncière 1 200 €, charges de copropriété non récupérables 900 €, assurance PNO 150 €, provision travaux 1 500 € (0,7 % du prix). Total charges : 3 750 €.

Loyers nets de charges : 9 350 − 3 750 = 5 600 €. Rentabilité nette : 5 600 / 216 000 × 100 = 2,6 % net. On est loin des 4,7 % du brut.

Étape 4 — La fiscalité

Supposons une tranche marginale à 30 % et un régime réel qui, grâce aux intérêts d'emprunt et aux charges, ramène le revenu foncier imposable à environ 3 000 €. Impôt : 30 % + 17,2 % = 47,2 % × 3 000 ≈ 1 416 €. Loyers nets-nets : 5 600 − 1 416 ≈ 4 184 €. Rentabilité nette-nette : environ 1,9 %.

Étape 5 — Le cash-flow réel avec le crédit

C'est l'étape que la plupart des annonces passent sous silence. Vous empruntez, donc vous remboursez une mensualité. Pour un prêt de 216 000 € sur 20 ans, comptez une mensualité de l'ordre de 1 200 € assurance comprise, soit 14 400 €/an.

Cash-flow annuel = loyers réels − charges − impôt − remboursement du crédit = 9 350 − 3 750 − 1 416 − 14 400 ≈ −10 216 €/an, soit environ −850 €/mois d'effort d'épargne. Ce bien ne s'autofinance pas : vous injectez de votre poche chaque mois. Ce n'est pas forcément un mauvais deal — vous vous constituez un capital via l'amortissement du crédit — mais vous devez le savoir avant de signer, pas le découvrir au troisième prélèvement.

Pour comprendre comment faire basculer cet effort d'épargne vers un cash-flow positif, notre article dédié au cash-flow immobilier détaille les leviers concrets (durée de prêt, apport, montage locatif).

Second exemple : quand les chiffres tombent mieux

Toutes les simulations ne finissent pas dans le rouge. Un exemple publié montre un bien à 97 200 € frais inclus, loué 6 960 €/an, avec 3 237 € de charges annuelles : la rentabilité nette ressort à 3,83 %. Prix d'achat plus modeste, loyer proportionnellement plus élevé, charges maîtrisées — le trio qui fait la différence. La leçon : la rentabilité ne dépend pas du prestige de la ville, mais du rapport entre ce que vous décaissez et ce que le locataire verse. Un bien à petit ticket dans une zone à demande solide bat souvent un bien « premium » à faible rendement locatif.

Bâtir votre tableau de simulation : la structure reproductible

Voici la trame d'un tableau de simulation d'investissement locatif que vous pouvez reproduire à chaque annonce, ligne par ligne :

• Bloc acquisition : prix, frais de notaire, travaux, ameublement → coût total.
• Bloc recettes : loyer mensuel HC × 12, moins hypothèse de vacance (en mois ou en %).
• Bloc charges : taxe foncière, copropriété non récupérable, PNO, gestion, provision travaux.
• Bloc fiscalité : régime retenu, revenu imposable, TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Bloc financement : montant emprunté, taux, durée, mensualité assurance comprise.
• Résultats : brut, net, net-net, cash-flow mensuel, et si vous voulez pousser, le taux de rendement interne (TRI) qui intègre la revente et l'amortissement du capital dans le temps.

Le TRI immobilier va plus loin que la rentabilité annuelle : il mesure la performance de l'ensemble de l'opération sur toute sa durée, remboursement du capital et plus-value de revente inclus. C'est l'indicateur le plus complet, aussi le plus sensible à vos hypothèses de revente — à manier avec prudence.

Quels chiffres retenir avant d'acheter (et lesquels sont du vent)

Résumons la hiérarchie de ce qui compte réellement dans une rentabilité prévisionnelle d'investissement locatif :

• Le cash-flow mensuel net-net : positif, il finance votre patrimoine ; négatif, il ponctionne votre épargne. C'est votre boussole.
• La rentabilité nette-nette : elle vous dit ce que le capital investi rapporte vraiment, après tout.
• La sensibilité aux hypothèses : que devient votre cash-flow si la vacance passe à deux mois ? Si la taxe foncière grimpe de 15 % ? Un bien qui ne tient que dans le scénario idéal est un bien fragile.

À l'inverse, méfiez-vous du rendement brut affiché en gras dans les annonces et des « projections » qui supposent zéro vacance et zéro travaux. Ce sont des chiffres de vitrine.

Après l'achat : la simulation n'est pas un exercice ponctuel

Une simulation faite avant achat vieillit vite. Les charges de copropriété montent, la taxe foncière augmente, un locataire part, un régime fiscal cesse d'être le plus avantageux. Le pilotage de la performance réelle, bien par bien, prend le relais de la projection initiale.

C'est là que raisonner en moyenne sur tout un parc vous aveugle : un bien à cash-flow franchement négatif peut être masqué par deux autres qui compensent. WEXEOR agrège vos actifs — immobilier, bourse, ETF, crypto, art — dans une vue unique, et calcule le rendement net-net après impôt en continu, bien par bien. Avec la synchronisation bancaire (partenaire POWENS), vos loyers, charges et mensualités remontent automatiquement : vous voyez sur votre tableau de bord ce que chaque lot pose vraiment sur votre compte, sans recoller trois tableurs le dimanche soir. Si vous débutez sur le calcul, notre calculatrice de rentabilité locative avec exemple chiffré pose les bases pas à pas.

Avant de signer, faites tourner votre simulation avec un scénario dégradé, pas seulement le scénario espéré. Si le bien tient encore avec deux mois de vacance et une provision travaux généreuse, vous achetez un actif solide. S'il ne tient qu'au prix parfait et au locataire idéal, vous achetez un pari.