LMNP micro-BIC ou réel : quand basculer et comment s'immatriculer à l'INPI en 2026

Vous encaissez vos loyers meublés depuis deux ans, vous cochez « micro-BIC » par habitude, et vous découvrez le montant de l'impôt au printemps — trop tard pour changer quoi que ce soit. Ce n'est pas une fatalité. Le choix entre LMNP micro-BIC et régime réel se décide en amont, sur des chiffres que vous connaissez déjà : vos recettes annuelles, vos charges, votre crédit. Encore faut-il savoir où passe le seuil de bascule, ce que l'abattement couvre réellement, et pourquoi votre activité doit être immatriculée à l'INPI avant même votre première déclaration.

Cet article pose le cadre réglementaire à jour : le plafond micro-BIC, l'arbitrage micro-BIC ou réel LMNP, et la démarche d'immatriculation qui vous délivre un numéro SIRET. De quoi trancher avant de subir.

Le régime micro-BIC en LMNP : abattement et plafond de recettes

Le micro-BIC est le régime fiscal simplifié applicable aux revenus de location meublée : au lieu de déduire vos charges, l'administration applique un abattement forfaitaire censé les couvrir, et vous êtes imposé sur le reste. En LMNP, les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers réservés à la location nue.

Pour la location meublée longue durée, l'abattement micro-BIC est de 50 %. Concrètement, vous ne déclarez que la moitié de vos recettes ; l'autre moitié est réputée absorber charges, intérêts d'emprunt et menus frais. Le plafond de recettes qui conditionne l'accès au régime évolue :

• Location meublée longue durée (meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes inclus) : plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026, relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 déclarés en 2027, avec un abattement de 50 %.
• Meublés de tourisme non classés : plafond de 15 000 € pour les revenus 2025 comme pour les revenus 2026, avec un abattement réduit à 30 %.

Cette distinction n'est pas cosmétique. Un investisseur qui loue en saisonnier non classé bascule au réel bien plus vite qu'un bailleur classique, et ne récupère qu'un abattement de 30 %. La fiche officielle du régime micro-BIC des locations meublées détaille ces seuils et leur périmètre. Le socle légal de fond est l'article 50-0 du code général des impôts, qui fixe le régime micro des BIC.

Micro-BIC ou réel LMNP : sur quel chiffre trancher

Le bon régime n'est pas celui qui simplifie votre déclaration, c'est celui qui laisse le plus d'argent sur votre compte. La règle de décision tient en une comparaison : vos charges réelles dépassent-elles l'abattement forfaitaire de 50 % ?

Le micro-BIC ne permet pas de déduire vos charges : l'abattement est forfaitaire, point. Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, comptable, travaux) représentent plus de la moitié de vos recettes, le réel vous coûte moins d'impôt. En dessous, le micro-BIC reste plus avantageux et plus simple.

Prenons un cas chiffré, hypothèses explicites :

• Recettes annuelles : 12 000 € de loyers meublés.
• Charges réelles : intérêts d'emprunt 3 200 €, taxe foncière 1 100 €, charges de copropriété 900 €, assurance PNO 250 €, comptable 500 € = 5 950 €, hors amortissement.

En micro-BIC, l'abattement de 50 % ramène la base imposable à 6 000 €. En réel, la base après déduction des seules charges courantes est de 12 000 − 5 950 = 6 050 €. À ce stade, les deux régimes se valent presque. La différence se joue ailleurs : au réel, vous pouvez aussi amortir le bien et le mobilier, ce qui abaisse encore la base — mais ce levier a été profondément remanié. Le sujet mérite un article à part : voyez ce que la réforme de l'amortissement LMNP change vraiment avant de bâtir votre calcul.

Retenez la logique : plus votre crédit est récent (donc vos intérêts élevés) et plus vos charges sont lourdes, plus le réel gagne. Un bien acheté cash, avec peu de charges, penche vers le micro-BIC. Sur un parc de plusieurs lots, la réponse peut différer bien par bien — d'où l'intérêt de raisonner rendement net par actif plutôt qu'en moyenne. Dans votre tableau de bord WEXEOR, le rendement net-net après impôt calculé en continu vous montre l'écart réel entre les deux régimes, avant la déclaration plutôt qu'après.

Quand la bascule au réel devient inévitable

Le passage au régime réel s'impose dès que vos recettes dépassent le plafond micro-BIC applicable à votre catégorie de location. En dessous du plafond, le micro-BIC reste possible, sauf si vous optez volontairement pour le réel.

Deux chemins mènent au réel :

• Le dépassement de seuil. Franchissez les 77 700 € (revenus 2025) ou 83 600 € (revenus 2026) en meublé longue durée, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé, et le micro-BIC ne vous est plus accessible pour l'exercice concerné.
• L'option volontaire. Même sous le plafond, vous pouvez choisir le réel parce qu'il vous est plus favorable. Cette option se formule et engage sur une durée : vérifiez ses modalités et sa durée d'engagement auprès de l'administration avant de la lever.

Un point d'honnêteté : le détail opérationnel du passage — notamment le caractère automatique ou non de la bascule au-delà du seuil et la mécanique exacte de l'option — dépend du dépassement du plafond et de votre choix fiscal, et se vérifie sur les textes de référence avant de trancher un cas limite. Le principe, lui, est clair : au-dessus du plafond, plus de micro-BIC.

La réforme des seuils des meublés de tourisme a été portée par la loi de finances pour 2024, avec application aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 pour le nouveau seuil et l'abattement de 30 % sur les meublés de tourisme non classés. Le texte est consultable sur Légifrance (loi de finances pour 2024). La location meublée longue durée, elle, conserve son seuil de 77 700 € puis 83 600 €.

L'immatriculation INPI en LMNP : pourquoi et comment obtenir un numéro SIRET

Louer en meublé, c'est exercer une activité économique — même en LMNP, même pour un seul appartement. À ce titre, vous devez déclarer le début de votre activité via le guichet unique de l'INPI (le guichet des formalités des entreprises), ce qui déclenche l'attribution d'un numéro SIRET identifiant votre établissement.

Le SIRET n'est pas un détail administratif : sans lui, vous ne pouvez pas remplir correctement votre déclaration de revenus de location meublée. C'est la clé qui rattache vos recettes BIC à une activité identifiée par l'administration.

La démarche, étape par étape :

• Rendez-vous sur le guichet unique de création d'entreprise pour déclarer le début de votre activité de location meublée.
• Renseignez votre activité et l'adresse du ou des biens loués ; le contenu exact de la formalité dépend de la nature de l'activité déclarée.
• Validez : le numéro SIRET vous est attribué après la déclaration.

Sur le délai : lorsque l'activité est exercée par une personne physique en nom propre, la déclaration de début d'activité doit en principe être faite avant le premier encaissement habituel, ou au plus tard dans les 15 jours du début d'activité. Attention : il n'existe pas de délai unique et universel valable dans tous les cas — il dépend de la nature exacte de l'activité et de la formalité déclarée. Le principe reste de s'immatriculer au démarrage, pas après.

Comment déclarer ses revenus en micro-BIC LMNP

Les revenus de location meublée relèvent des BIC et se déclarent chaque année, dans la déclaration complémentaire adaptée au régime choisi. En micro-BIC, vous reportez le montant brut de vos recettes ; l'administration applique elle-même l'abattement de 50 % (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé). Vous n'avez pas à détailler vos charges — c'est tout l'intérêt, et toute la limite, du régime.

En pratique :

• Micro-BIC : vous déclarez le total de vos loyers encaissés dans l'année. L'abattement se calcule automatiquement. Aucune liasse comptable à produire.
• Réel : vous déterminez vous-même le résultat imposable (recettes moins charges déductibles et amortissements), ce qui suppose une comptabilité et, le plus souvent, un expert-comptable.

La fiche officielle sur la déclaration des revenus de location meublée précise les formulaires selon votre régime. Pour un pas-à-pas complet sur les formulaires et les échéances, voyez notre guide de la déclaration LMNP aux impôts, ainsi que le récapitulatif des dates, formulaires et démarche INPI.

Les erreurs qui coûtent cher au moment de la déclaration

La plupart des mauvaises surprises fiscales en LMNP ne viennent pas d'un texte compliqué, mais d'un choix fait par défaut et jamais réexaminé. Trois pièges reviennent.

Rester au micro-BIC par confort alors que le réel serait moins imposé. Si vos charges dépassent 50 % de vos recettes, vous payez de l'impôt sur une base gonflée. Le confort de la simplicité se paie chaque année.

Confondre les catégories de location. Un meublé de tourisme non classé n'a ni le même plafond (15 000 €) ni le même abattement (30 %) qu'une location meublée longue durée. Classer son bien, ou le louer autrement, change radicalement l'équation.

Oublier l'immatriculation. Pas de SIRET, pas de déclaration en bonne et due forme. C'est la première brique, et beaucoup la posent en retard.

La logique de fond : décidez de votre régime avant de louer, pas au printemps devant votre formulaire. Un régime qui était optimal à l'achat cesse parfois de l'être — quand votre crédit s'amortit et que vos intérêts baissent, par exemple. Recevoir une alerte quand un régime fiscal cesse d'être optimal, c'est précisément ce qui évite de découvrir l'écart un an trop tard.

Ce qu'il faut retenir

• Le micro-BIC LMNP applique 50 % d'abattement en meublé longue durée, dans la limite de 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) ; le réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent la moitié de vos recettes.
• Au-dessus du plafond de recettes, le micro-BIC n'est plus accessible ; en dessous, vous pouvez opter volontairement pour le réel.
• Toute activité de location meublée s'immatricule via le guichet unique de l'INPI pour obtenir un numéro SIRET, en principe au démarrage de l'activité.

L'application concrète de ces règles dépend de votre situation personnelle et de la catégorie exacte de votre location. Pour les cas limites, appuyez-vous sur les sources officielles citées plutôt que sur une règle générale.