Avenant au bail : modèle de modification du loyer

Ce qu'est un avenant

Un avenant est un acte écrit qui modifie une ou plusieurs clauses d'un contrat de location, tout en laissant subsister le reste. Il est signé par les mêmes parties que le bail initial et prend place à côté de lui — il ne le remplace pas.

Comme le bail d'habitation doit être établi par écrit et respecter le contrat type réglementaire, l'avenant doit lui aussi être écrit, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties.

Le point que la plupart des modèles passent sous silence

Le loyer est fixé pour la durée du bail. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public : un avenant signé de bonne foi par le locataire ne suffit pas à rendre licite une augmentation qui sortirait des cas prévus par la loi.

Autrement dit, le consentement du locataire ne crée pas le droit d'augmenter. Un bailleur qui fait signer un avenant d'augmentation hors des trois mécanismes ci-dessous s'expose à une contestation, y compris plusieurs années après.

Les trois mécanismes légaux, et lequel passe par un avenant

1. La révision annuelle sur l'IRL — article 17-1, I

Elle ne passe pas par un avenant. Si le bail comporte une clause de révision, une simple demande écrite du bailleur suffit à la déclencher. Si le bail n'en comporte pas, aucun avenant ne peut créer ce droit en cours de bail.

2. La majoration pour travaux d'amélioration — article 17-1, II

C'est le cas où l'avenant est le véhicule expressément prévu par la loi. Le bailleur qui réalise à ses frais des travaux d'amélioration peut convenir avec le locataire d'une majoration du loyer, soit en application d'une clause du bail, soit par un avenant signé.

Attention à la qualification : il doit s'agir de travaux d'amélioration. L'entretien courant, les réparations et la mise aux normes de décence ne relèvent pas de ce mécanisme.

3. La réévaluation d'un loyer sous-évalué — article 17-2

Elle n'est possible qu'au renouvellement du bail, jamais en cours de contrat. Elle suppose une notification au locataire au moins six mois avant le terme, appuyée sur des références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Le locataire dispose de quatre mois pour répondre ; son silence vaut refus. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est saisie avant le juge.

Logement classé F ou G : aucune augmentation possible

Si le diagnostic de performance énergétique du logement affiche une classe F ou G, aucune augmentation de loyer n'est possible, quel que soit le fondement invoqué. L'interdiction couvre les trois mécanismes ci-dessus.

Elle s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, et depuis le 1^er juillet 2024 outre-mer.

Les cas où l'avenant est libre

Toutes ces limites protègent le locataire. Elles ne s'opposent donc pas à ce qui lui profite :

• Une baisse de loyer consentie par le bailleur peut être actée par avenant à tout moment.
• Un échéancier temporaire convenu avec un locataire en difficulté relève du même principe — en précisant qu'il s'agit d'une mesure provisoire et non d'une modification définitive du loyer.

N'oubliez pas la caution

Le montant du loyer et ses conditions de révision figurent dans l'acte de cautionnement. Une modification du loyer touche donc à l'étendue de l'engagement de la caution. Remettre un exemplaire de l'avenant à la caution est une précaution élémentaire, et le modèle prévoit la clause correspondante.

Le modèle WEXEOR

L'avenant est fourni en Word (.docx) modifiable et en PDF. Il vaut pour une location vide comme pour une location meublée, et comporte en seconde page le rappel des cas où la modification est possible et de ceux où elle ne l'est pas.