LMNP : micro-BIC ou réel ? Le calcul qui change tout selon vos charges

Si vous avez financé votre meublé à crédit, le micro-BIC vous fait probablement payer trop d'impôt. Pas un peu : souvent des milliers d'euros sur la durée du prêt. C'est l'angle mort le plus fréquent des bailleurs LMNP, parce que le micro-BIC est le régime appliqué par défaut, sans rien demander, et qu'on confond simplicité avec optimisation.

Voyons ce que chaque régime fait réellement à votre imposition, et comment trancher sans vous fier à des règles de coin de table.

Les deux régimes, sans jargon

En location meublée non professionnelle, vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux façons de calculer la base taxable.

Le micro-BIC : l'abattement aveugle

Vous déclarez vos recettes brutes, le fisc applique un abattement forfaitaire et vous êtes imposé sur le reste. Pour une location meublée de longue durée classique, cet abattement est de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, il est tombé à 30 % depuis les revenus 2025, sous l'effet de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

L'abattement est forfaitaire : il s'applique que vous ayez 200 € ou 9 000 € de charges réelles. Vous ne justifiez rien, vous ne déduisez rien d'autre. Simple, oui. Optimal, rarement.

Le régime réel : on déduit, on amortit

Ici, vous déduisez vos charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, comptable, petits travaux. Et surtout, vous amortissez le bien : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier, comme une usure comptable. Cet amortissement ne sort pas de votre poche, mais il réduit votre base imposable. Résultat fréquent : un résultat fiscal proche de zéro pendant des années, donc zéro impôt sur les loyers.

Le régime réel demande une comptabilité et, en pratique, un expert-comptable. Comptez quelques centaines d'euros par an, souvent déductibles eux aussi.

Les seuils et plafonds à connaître

Le micro-BIC s'applique de plein droit tant que vos recettes restent sous le plafond. Au-delà, le réel devient obligatoire.

• Revenus 2025 (déclarés en 2026) : plafond de 77 700 € pour les locations meublées de longue durée, meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
• Revenus 2026 à 2028 : le plafond longue durée et meublés classés passe à 83 600 € (révision triennale) ; celui des non classés reste à 15 000 €.

Attention à ne pas confondre ce plafond avec celui du statut. Vous restez LMNP tant que vos recettes locatives sont sous 23 000 € par an, ou, au-delà, tant qu'elles restent inférieures à 50 % des autres revenus d'activité du foyer. Si vous franchissez ces deux bornes, vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel), avec des règles fiscales et sociales différentes.

La règle simple pour trancher

Oubliez le plafond une seconde : sous 77 700 €, vous avez le choix. Et le choix se résume à une comparaison.

Le réel devient plus avantageux dès que vos charges réelles déductibles + amortissement dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

Prenons un studio loué 9 000 € par an en meublé longue durée. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse 4 500 € imposables. Le réel ne gagne donc que si vos charges et amortissements dépassent 4 500 € dans l'année. Sans crédit, avec une taxe foncière modeste et peu de charges, c'est rarement le cas : le micro-BIC tient la route.

Maintenant, le même studio acheté 180 000 € à crédit. La première année, vous pouvez avoir 4 500 € d'intérêts d'emprunt, 1 200 € de copropriété, 700 € de taxe foncière, plus un amortissement du bâti de l'ordre de 5 000 €. On dépasse largement les 4 500 € d'abattement. Votre base imposable peut tomber à zéro. Le micro-BIC, lui, vous aurait taxé sur 4 500 € : à une tranche marginale de 30 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux (taux applicable en 2026, contre 17,2 % auparavant), c'est près de 2 200 € d'impôt évités sur l'année.

La règle de bon sens : dès qu'il y a un crédit, le réel mérite presque toujours d'être calculé. Sans crédit et avec peu de charges, le micro-BIC simplifie sans vous coûter cher.

Ce que beaucoup oublient : l'amortissement à la revente

Le réel a longtemps eu un avantage caché : les amortissements déduits ne pesaient pas sur le calcul de la plus-value à la revente. Ce n'est plus vrai. Depuis le 1er mars 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Concrètement, votre prix d'acquisition est diminué des amortissements passés, ce qui gonfle la plus-value taxable (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec surtaxe possible au-delà de 50 000 €).

Ça ne tue pas l'intérêt du réel : l'économie d'impôt annuelle sur les loyers reste massive, et les abattements pour durée de détention continuent de jouer. Mais ça change l'arbitrage si vous comptez revendre vite. Si votre horizon est la conservation longue ou la transmission, l'impact est marginal. Pour une stratégie de rotation rapide, à intégrer dans le calcul.

C'est typiquement le genre d'arbitrage qui se pilote dans la durée. Sur votre tableau de bord WEXEOR, le rendement net-net après impôt de chaque bien est calculé en continu, amortissements et fiscalité compris, pour voir en une vue laquelle de vos lignes immobilières tient vraiment ses promesses. Et si un régime cesse d'être le bon, une alerte vous le signale.

Comment basculer et qui décide quoi

Le micro-BIC s'applique automatiquement. Pour passer au réel sous le plafond, vous devez exercer une option, qui vous engage pour une période donnée et se reconduit. Au-delà du plafond, le réel s'impose, vous n'avez pas le choix.

Un point de méthode : le réel exige de tenir une vraie comptabilité et de déposer une liasse fiscale. Sans accompagnement, c'est risqué. L'économie d'impôt justifie largement les honoraires d'un comptable spécialisé dès qu'il y a un crédit en jeu.

Et si votre patrimoine immobilier dépasse le simple meublé, d'autres briques fiscales s'articulent avec ce choix : par exemple, l'arbitrage entre SCI à l'IR ou à l'IS si vous détenez via société, ou le mécanisme du déficit foncier si une partie de votre parc est en location nue. Et n'oubliez pas l'effet de la valeur de vos biens sur l'IFI une fois le patrimoine taxable franchi.

Récapitulatif de décision

• Pas de crédit, peu de charges, recettes modestes : micro-BIC. La simplicité l'emporte sans vous pénaliser.
• Crédit en cours, charges et amortissement supérieurs à l'abattement : réel. L'impôt sur les loyers peut tomber à zéro plusieurs années.
• Recettes au-dessus du plafond : réel obligatoire.
• Revente rapide envisagée : intégrez la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis mars 2025.